Analisa Saham PP London Sumatra Indonesia Tbk (LSIP)

PT PP London Sumatra Indonesia Tbk, yang dikenal sebagai “Lonsum”, didirikan pada tahun 1906 pada saat Harrisons & Crosfield Plc, perusahaan perdagangan dan perkebunan yang berbasis di London, Inggris, memulai lahan perkebunan pertamanya di Indonesia berlokasi dekat kota Medan, Sumatera Utara.

Pada tahun 2007, Indofood Agri Resources Ltd. (IndoAgri) melalui entitas anaknya PT Salim Ivomas Pratama Tbk (SIMP) mengakuisisi dan menjadi pemegang saham utama Lonsum. Sejak akuisisi tersebut, Lonsum menjadi bagian dari Grup PT Indofood Sukses Makmur Tbk (Indofood) serta bersinergi dengan perusahaan-perusahaan lainnya dalam Grup Indofood.

Sebagai salah satu perusahaan perkebunan terkemuka di Indonesia, apakah LSIP layak untuk dijadikan sebagai portfolio investasi?

PP London Sumatra Indonesia Tbk (LSIP)
PP London Sumatra Indonesia Tbk (LSIP)

Analisa Fundamental

LSIP adalah perusahaan perkebunan dengan hasil produksi utama kelapa sawit. Oleh karena itu, naik-turunnya performa perusahaan sedikit banyak ditentukan oleh naik turunnya harga minyak kelapa sawit (CPO).

Grafik berikut ini menunjukkan trend harga minyak kelapa sawit (CPO) dari pertengahan 2005 sampai dengan awal 2021.

Harga CPO pertengahan 2005 sampai dengan awal 2021
Harga CPO pertengahan 2005 sampai dengan awal 2021

Balance Sheet

Yang paling penting, tentunya tingkat utang emiten. Untuk LSIP, tingkat utang sangat aman. Sejak tahun 2010, perusahaan tercatat tidak pernah berutang jangka panjang terutama dari bank.

Akun-akun liabilitas jangka panjang umumnya berasal dari Liabilitas Pajak, serta Liabilitas Imbalan Kerja. Jumlahnya pun masih berada pada tingkatan yang cukup aman.

Secara umum Debt to Equity Ratio (DER) dan Debt to Asset Ratio (DAR) berada di angka yang aman. Rata-rata 10 tahun dan 5 tahun DER adalah sebesar 23.81% dan 21.021%. Sedangkan rata-rata 10 tahun dan 5 tahun DAR berada di angka 18.83% dan 17.35%.

DER dan DAR LSIP 10Y dan 5Y
DER dan DAR LSIP 10Y dan 5Y

Yang menjadi catatan adalah dari sisi growth alias pertumbuhan. Secara CAGR, pertumbuhan aset LSIP selama 10 tahun (2009 – 2019) “hanya” berada di angka 7.74% saja. Sedangkan jika dianalisa dengan periode yang lebih pendek yaitu dari tahun 2014 – 2019, angka CAGR pertumbuhan asetnya menjadi “hanya” sebesar 3.39% saja.

Pertumbuhan ekuitas juga menunjukkan trend yang kurang lebih sama, di mana CAGR 10 tahun ekuitas pada periode 2009 – 2019 berada di angka 8.35%, sedangkan CAGR 5 tahun ekuitas pada periode 2014 – 2019 berada di angka 3.32%.

Pertumbuhan Aset dan Ekuitas LSIP (2008 – 2020)

Income Statement

Dari segi pendapatan, selayaknya perusahaan siklikal, LSIP memiliki pertumbuhan pendapatan naik turun. Untuk tahun-tahun yang baik, seperti tahun 2010, 2011, 2014, dan 2017, LSIP mampu menunjukkan pertumbuhan dari tahun sebelumnya, sedangkan di tahun-tahun lainnya menunjukkan penurunan.

Dalam periode 10 tahun – dari tahun 2009 sampai dengan 2019 – Pendapatan LSIP bisa dibilang tidak ke mana-mana. Di tahun 2009, pendapatan LSIP adalah sebesar IDR 3.8 triliun, sedangkan di tahun 2019, angka ini malah turun menjadi hampir sebesar IDR 3.7 triliun.

Gambar di bawah ini menyajikan Pendapatan, Laba Kotor, Laba Usaha, dan Laba Bersih LSIP dari periode 2008 – 2020. Dapat kita amati bahwa dalam periode tersebut, pendapatan LSIP cenderung di situ-situ saja, dengan trend pertumbuhan meningkat di tahun-tahun tertentu di mana harga CPO sedang naik.

Pendapatan, Gross Profit, Operating Profit, dan Net Profit LSIP (2008 – 2020)

Pengaruh siklus industri CPO mungkin lebih terlihat jelas jika kita menganalisa naik-turunnya pendapatan, seperti terlihat pada grafik di bawah ini. Bisa dilihat bahwa untuk tahun-tahun yang baik, pertumbuhannya positif.

Pertumbuhan Pendapatan dan margin-margin usaha LSIP (2008 – 2020)

Yang menarik justru pada tahun 2020.

Kita tahu di tahun 2020 pendapatan LSIP turun, yaitu dari angka IDR 3.7 triliun di tahun 2019 menjadi IDR 3.5 triliun di tahun 2020. Namun demikian, profit margin justru mengalami kenaikan signifikan. Di tahun 2020, Gross Profit Margin perusahaan meningkat dari angka 15.19% di tahun 2019 menjadi 30.42%. Pun demikian halnya dengan Net Profit Margin yang meningkat signifikan dari hanya sebesar 6.84% menjadi 19.65% di tahun 2020.

Meningkatnya angka profit margin tersebut, menurut analisa penulis tidak lain disebabkan oleh meningkatnya harga CPO, di mana di tahun 2020, harga CPO terus menguat sejak awal Mei 2020, sampai sempat menyentuh harga tertinggi sebesar 4,500 MYR di pertengahan Mei 2021.

Secara rata-rata margin usaha LSIP bisa dibilang cukup baik. Dari tahun 2008 – 2020, Gross Profit Margin rata-rata berada di angka 34.06%; Operating Profit Margin di angka 25.48%; dan Net Profit Margin di angka 19.76%. Namun demikian, setidaknya dari tahun 2015, angka GPM dan OPM LSIP tidak pernah berada di atas angka rata-ratanya. Pun demikian halnya dengan NPM sejak tahun 2013. Artinya, angka yang baik tersebut lebih banyak dipengaruhi oleh kinerja masa lalu.

Dengan periode analisa yang lebih pendek, rata-rata GPM, OPM, dan NPM LSIP ternyata lebih rendah yaitu masing-masing berada di angka 23.96%, 16.19%, dan 13.24%.

Gross Profit Margin, Operating Profit Margin, dan Net Profit Margin LSIP (2008 - 2020)
Gross Profit Margin, Operating Profit Margin, dan Net Profit Margin LSIP (2008 – 2020)

Cashflow

Cashflow LSIP secara umum baik. Operating Cashflow dari tahun ke tahun tetap positif, dengan kecenderungan naik-turun mengikuti trend harga CPO. Misalnya pada tahun 2019, harga CPO yang rendah agaknya berimpas pada menurunnya pendapatan, yang secara tidak langsung mempengaruhi Operating Cashflow.

Capex secara umum digunakan untuk penambahan aset tetap serta investasi pada entitas asosiasi.

Operating Casflow vs Capex LSIP

Analisa Kualitatif

Segmen Usaha

LSIP membagi usahanya ke dalam tiga segmen usaha yaitu Produk Kelapa Sawit, Karet, Benih, dan Usaha Lainnya.

Secara rata-rata, segmen Produk Kelapa Sawit merupakan penyumbang pendapatan terbesar. Selama 12 tahun sampai dengan tahun 2019, segmen Produk Kelapa Sawit memberikan kontribusi sebesar rata-rata 86.29%. Dalam lima tahun terakhir sampai 2019, angka ini meningkat tipis menjadi 91.32%. Artinya, dalam lima tahun terakhir, kontribusi pendapatan terhadap pendapatan meningkat.

Namun harus diingat, yang meningkat adalah kontribusi segmen terhadap Total Pendapatan. Secara kuantitas, pendapatan segmen ini memiliki trend naik-turun mengikuti harga acuan industri.

Pendapatan Segmen Kelapa Sawit LSIP 2008 - 2019
Pendapatan Segmen Kelapa Sawit LSIP 2008 – 2019

Segmen Karet memiliki trend sebaliknya. Dalam periode 12 tahun terakhir sampai tahun 2019, segmen ini rata-rata berkontribusi sebesar 8.69%. Dalam lima tahun sampai 2019, angka ini turun menjadi sebesar 5.37%.

Segmen Benih, memiliki trend kontribusi yang sama, di mana kontribusi rata-rata 12 tahunnya lebih tinggi daripada rata-rata 5 tahunnya, yaitu masing-masing di angka 3.60% dan 1.89%.

Secara kuantitas, Segmen Karet dan Benih sama-sama mengalami trend menurun. Segmen Karet, mengalami trend penurunan semenjak tahun 2011 (di angka IDR 595 miliar), turun menjadi hanya sebesar IDR 184 miliar saja. Trend yang sama terjadi pada segmen benih sejak tahun 2012. Di tahun tersebut segmen ini berkontribusi sebesar hampir IDR 274 miliar, turun menjadi hanya sebesar IDR 45 miliar saja di tahun 2019.

Pendapatan LSIP di Segmen Karet, Benih, dan Lainnya 2008 - 2019
Pendapatan LSIP di Segmen Karet, Benih, dan Lainnya 2008 – 2019

Volume Produksi

Menganalisa volume produksi dalam jangka panjang (masih sampai tahun 2019), penulis mendapati hasil yang hampir sama. Pertumbuhannya stagnan, atau kalaupun naik – tidak signifikan.

Hal ini kita bisa amati di produksi Tandan Buah Segar. Total produksi Tandan Buah Segar (Total TBS) mengalami kenaikan dari tahun 2010. Namun setelahnya, produksi Total TBS naik-turun dan terkesan di situ-situ saja. Di tahun 2010, total produksi TBS mendekati angka 1.6 juta ton kemudian naik turun mencapai puncaknya di angka 2.1 juta ton di tahun 2015. Di tahun 2019, angka ini turun menjadi sebesar 1.7 juta ton.

Pun demikian halnya dengan TBS Inti, walapun cenderung lebih konsisten meningkat, namun menunjukkan pertumbuhan yang lambat. Di tahun 2006, total produksi TBS Inti adalah sebesar 1 juta ton. Di tahun 2019, angka ini naik mencapai hampir 1.46 juta ton (CAGR = 2.77%).

Produksi Total TBS dan TBS Inti LSIP 2006 - 2019
Produksi Total TBS dan TBS Inti LSIP 2006 – 2019

Produksi CPO dan Inti Sawit juga menunjukkan trend yang serupa seperti terlihat di chart di bawah ini.

Produksi CPO dan Inti Sawit LSIP 2006 - 2018
Produksi CPO dan Inti Sawit LSIP 2006 – 2018

Sampai saat ini, penulis berkesimpulan bahwa walaupun berfluktuasi, namun produksi produk-produk CPO LSIP secara umum meningkat, namun dalam trend yang lambat – bahkan cenderung stagnan.

Trend menurun justru ditunjukkan oleh segmen selain Kelapa Sawit, terutama produksi karet.

Semenjak tahun 2007, produksi Karet LSIP cenderung menurun. Di tahun 2007, total produksi berada di angka 31 ribu ton, sedangkan di tahun 2019 menjadi hanya sebesar 8 ribu ton saja.

Total Produksi LSIP untuk Segmen Karet, Kakao, dan Teh 2006 - 2018
Total Produksi LSIP untuk Segmen Karet, Kakao, dan Teh 2006 – 2018

Tabel total produksi per-segmen beserta CAGR-nya ditunjukkan pada table berikut.

Total Produksi Per Segmen LSIP
Total Produksi Per Segmen LSIP

Walaupun tidak signifikan, namun trend produksi yang menurun tentunya harus menjadi catatan. Apakah segmen yang menurun ini disebabkan oleh trend industri yang juga menurun terutama di segmen Karet? Ataukah mungkin perusahaan menganggap segmen ini tidak lagi menarik, sehingga tidak “serius” digarap?

Kinerja Sang Induk SIMP

Sampai sejauh ini, kita tahu bahwa lebih dari 90% Total Pendapatan LSIP didapat dari segmen Produk Kelapa Sawit. Kita juga tahu bahwa pertumbuhan di segmen ini cenderung stagnan, baik dari segi nilai Pendapatan maupun Volume Produksi.

Dari Annual Report (AR) LSIP tahun 2020, perusahaan menginformasikan bahwa hampir 90% dari Produk Kelapa Sawit dijual kepada PT Salim Invomas Pratama (SIMP).

Sekitar 96% dari total volume penjualan CPO dijual ke PT Salim Ivomas Pratama Tbk (SIMP), entitas induk Lonsum. Semua transaksi penjualan dengan SIMP dilaksanakan berdasarkan syarat dan ketentuan komersial yang wajar.

LSIP, AR 2020

Oleh karena itu, untuk mengetahui bagaimana potensi pertumbuhan LSIP ke depannya, perlu juga diketahui bagaimanakah kinerja SIMP selaku “konsumen” utama LSIP.

Dalam waktu sepuluh tahun terakhir sampai dengan tahun 2019, Total Pendapatan SIMP memiliki trend yang meningkat, namun lambat. Angka CAGR Pendapatan pada periode 2009 – 2019, hanya sebesar 4.21% saja. Untuk periode lima tahun (2014 – 2019), angka CAGR Pendapatan malah berada di posisi -1.82% – alias pendapatannya turun.

SIMP membagi usahanya ke dalam dua segmen, yaitu segmen Perkebunan, serta segmen Minyak dan Lemak Nabati. Melihat data 10 tahun (2009 – 2019) ternyata didapat trend yang sama. Segmen Perkebunan hanya mampu tumbuh dengan CAGR 1.99%, sedangkan segmen Minyak dan Lemak Nabati hanya mampu tumbuh dengan angka CAGR sebesar 2.41% saja.

CAGR periode 5 tahun (2014 – 2019) pun tidak lebih baik. Pertumbuhan segmen Perkebunan bahkan menurun yaitu dengan CAGR sebesar -4.2%, sedangkan segmen Minyak dan Lemak Nabati cenderung stagnan dengan CAGR hanya sebesar 0.87% saja.

Apa yang Terjadi?

Terus terang penulis tidak tahu dan tidak berusaha mencari tahu lebih dalam.

Namun dengan mengamati beberapa fakta bahwa:

  1. Pertumbuhan LSIP cenderung stagnan,
  2. Pertumbuhan sang induk SIMP sebagai konsumen utama produksi LSIP yang juga stagnan,
  3. LSIP dan SIMP adalah perusahaan yang tergabung dalam kelompok usaha Indofood, sehingga kemampuan manajemen seharusnya tidak perlu diragukan,

Penulis memiliki beberapa hipotesis bahwa:

  1. Memang pasar produk-produk CPO sudah stagnan (dalam dan luar negeri),
  2. CPO adalah salah satu industri yang cukup sulit dikelola dengan prediktabilitas yang baik – alias bisnis ini ribet. Bahkan mungkin lebih ribet dari bisnis energi seperti batubara.

Untuk hipotesis pertama, sentimen negatif industri CPO terkait dengan sustainability dan implikasi negatifnya pada lingkungan – bisa jadi adalah salah satu faktor.

Hipotesis kedua, didasari oleh keyakinan bahwa dengan manajemen group sekelas Indofood, pertumbuhan pendapatan yang cenderung stagnan bisa jadi karena industri ini adalah industri yang cukup sulit untuk dikelola.

Sebagai perbandingan, PTBA yang sama-sama perusahaan komoditas dapat menghasilkan pertumbuhan pendapatan yang cukup tinggi. Tentunya mengolah batubara yang sudah ada di alam dan tinggal diambil, berbeda pengelolaannya dibandingkan dengan kelapa sawit yang harus ditanam terlebih dahulu, serta perkembangannya sampai panen sangat tergantung dari alam.

Dividen

LSIP adalah salah satu emiten di BEI yang rajin membagikan dividen. Untuk tahun 2020 sendiri, LSIP membagikan dividen sebesar IDR 15. Angka ini mencerminkan Dividend Payout Ratio sebesar 40.3%.

Dividen LSIP (sumber: stockbit)
Dividen LSIP (sumber: stockbit)

Dari segi Dividend Yield, LSIP pernah mencapai angka yield yang cukup baik, yaitu di angka >6% di medio tahun 2013. Namun beberapa tahun belakangan, Dividend Yield LSIP cenderung minim, yaitu berada di bawah 2%.

Analisa Valuasi

Nilai Intrinsik

Penulis tidak dapat menghitung nilai intrinsik LSIP dengan menggunakan metode yang penulis gunakan untuk menghitung nilai intrinsik saham EKAD. Hal ini disebabkan oleh angka CAGR EPS LSIP dalam 10 tahun menunjukkan angka negatif.

PER

Melihat chart PER LSIP di stockbit, penulis agak kesulitan menentukan apakah PER saat ini murah atau tidak. Hal ini karena angka PER LSIP di sekitaran tahun 2019 sampai 2020 melonjak sangat tinggi, diakibatkan oleh saking rendahnya EPS LSIP saat itu. Lonjakan angka PER ini mendistorsi angka mean standar deviasi PER LSIP.

PER LSIP 10 tahun terakhir
PER LSIP 10 tahun terakhir

PBV

Chart PBV agaknya lebih bersahabat untuk diamati. Secara rata-rata, PBV LSIP berada di angka 1.68x. Dengan angka PBV saat ini yang berada di angka 1.25x, secara relatif LSIP saat ini dihargai lebih murah oleh pasar.

PBV LSIP 10 tahun terakhir
PBV LSIP 10 tahun terakhir

Kesimpulan

Ada beberapa kesimpulan yang dapat diambil dari analisa sederhana di atas:

  1. Secara fundamental, LSIP adalah perusahaan yang sehat. Angka DER dan DAR dalam jangka 10 tahun maupun 5 tahun terakhir menunjukkan angka yang baik.
  2. Aset dan Ekuitas bertumbuh, namun laju pertumbuhan 5 tahunnya lebih kecil dari 10 tahun. Artinya beberapa tahun belakangan, LSIP tumbuh melambat.
  3. Pendapatan juga menunjukkan pertumbuhan yang lambat dan cenderung stagnan. Bahkan untuk segmen selain kelapa sawit, cenderung menunjukkan penurunan kinerja.
  4. Margin usaha cenderung naik-turun mengikuti harga CPO. Untuk tahun-tahun yang baik di mana harga CPO naik, angka-angka margin profitabilitas relatif lebih tinggi.
  5. Pertumbuhan yang cenderung stagnan bisa jadi disebabkan oleh permintaan pasar yang stagnan – baik untuk produk jadi, dan komoditas. Selain itu, bisa jadi industri kelapa sawit (dan komoditas perkebunan yang lain) adalah salah satu industri yang cukup challenging untuk dikelola.
  6. LSIP termasuk emiten yang rajin membagikan dividen. Saat ini Dividend Yield yang ditawarkan cenderung kecil – yaitu di angka 1.4% saja. Namun di masa lalu, LSIP dapat menawarkan Dividend Yield bahkan di atas 6%.
  7. Dari segi valuasi sederhana, analisa PBV paling mungkin digunakan. Menghitung nilai intrinsik menggunakan estimasi pertumbuhan EPS tidak dapat dilakukan, karena trend pertumbuhan EPS LSIP negatif. Demikian juga analisa PER, yang agak sulit dilakukan sebab PER medio 2019 – 2020 terlalu tinggi sehingga menimbulkan distoris pada angka mean standar deviasi PER-nya.

Apakah LSIP layak di-invest?

Tidak diragukan bahwa LSIP memiliki underlying fundamental yang cukup baik (utang sedikit, dan margin usaha yang baik). Hanya saja, secara pribadi penulis akan cenderung memilih skip dan mencari peluang di emiten yang lain saja, dengan beberapa alasan:

  1. Pendapatan stagnan, bahkan untuk segmen non-CPO cenderung turun.
  2. Bisnis CPO agaknya adalah salah satu bisnis yang susah dimengerti. Pendapatan dan margin menunjukkan trend naik-turun sesuai harga CPO di pasar. Volume produksi menunjukkan trend naik-turun yang mungkin sangat dipengaruhi oleh faktor alam.

I try to buy stock in businesses that are so wonderful that an idiot can run them. Because sooner or later, one will.

Never invest in a business you cannot understand.

Warren Buffet

Tentunya analisa sederhana ini tidak dapat dijadikan acuan untuk menentukan baik-buruknya saham LSIP.

Ada beberapa sentimen positif yang tidak penulis bahas, seperti program biodiesel yang dicanangkan pemerintah yang diharapkan dapat menyerap produksi CPO dalam negeri. Selain itu, sikap negara-negara Uni Eropa terhadap produk CPO Indonesia juga perlu dianalisa lebih jauh apakah memiliki dampat negatif yang signifikan bagi perusahaan-perusahaan CPO di Indonesia.

Faktor-faktor eksternal ini justru semakin menunjukkan betapa rumitnya untuk berinvestasi di sektor yang satu ini.

Demikian, semoga bermanfaat!

Analisa Saham Pakuwon Jati (PWON)

Kawasan superblok seperti Gandaria City (Jakarta), Kota Kasablanka (Jakarta), Tunjungan City (Jakarta), dan Pakuwon Mall (Jakarta), adalah empat kawasan superblok yang dikelola oleh PT Pakuwon Jati Tbk (PWON).

Berdiri sejak tahun 1982, selama lebih dari 3 dekade, Pakuwon Jati (PWON) telah menghadirkan portofolio perusahaan di berbagai sektor utama properti seperti ritel, perumahan, komersial dan perhotelan. Pakuwon Jati kini juga semakin dikenal sebagai perintis konsep superblok di Indonesia yang mengusung konsep terintegrasi berskala besar antara ritel shopping mall, perkantoran, kondominium, dan hotel.

Di tengah lesunya sektor properti akibat pandemi Covid-19, apakah PWON adalah salah satu emiten yang layak dikoleksi ke dalam portfolio?

Logo PWON
Logo PWON

Analisa Fundamental

Balance Sheet

Dari segi pertumbuhan aset dan ekuitas, PWON menunjukkan tingkat pertumbuhan yang baik. CAGR aset selama sepuluh tahun dari tahun 2009 – 2019 berada di angka 22.33%. Pun demikian halnya dengan pertumbuhan ekuitas. Dalam kurun waktu yang sama, PWON berhasil meningkat ekuitasnya dengan CAGR sebesar 30.68%.

Dilihat dari tingkat utangnya, DER PWON di tahun 2020 berada di angka 50.34%. Angka ini lebih tinggi dari angka tahun sebelumnya yaitu di angka 44.21%. Hal ini bisa dipahami karena adanya pandemi Covid-19.

Jika dilihat selama 10 tahun dari tahun 2009 sampai 2019, trend DER PWON terus menunjukkan trend penurunan dari angka 179.05% di tahun 2009, menjadi 44.21% di tahun 2019. Hal ini tentunya merupakan hal yang baik, di mana perusahaan secara konsisten mampu menurunkan tingkat utangnya dari tahun ke tahun.

DER PWON 2008 - 2020
DER PWON 2008 – 2020

Utang jangka panjang PWON juga menunjukkan trend yang sama, di mana tingkat perbandingan utang jangka panjang berbanding ekuitas dari tahun ke tahun mengalami trend yang menurun. Di tahun 2009, utang jangka panjang berbanding ekuitas berada di angka 74.72%, sedangkan di tahun 2019 angka ini telah turun signifikan menjadi hanya sebesar 21.49% saja.

Ekuitas vs Liabilitas PWON - 2008 - 2020
Ekuitas vs Liabilitas PWON – 2008 – 2020

Dari grafik yang ditampilkan di atas, terlihat bahwa sampai dengan tahun 2014, Total Liabilitas PWON selalu berada di atas Ekuitas. Namun sejak 2015, PWON mampu mengelola utangnya dengan baik, sehingga chart menjadi terbalik, di mana Ekuitas lebih di atas Total Ekuitas.

Secara umum, tingkat pertumbuhan aset dan ekuitas konsisten mengalami pertumbuhan, dan tingkat utang konsisten mengalami penurunan. Hal ini menunjukkan posisi balance sheet PWON berada dalam kondisi yang sehat.

Income Statement

Penulis melakukan analisa Income Statement dengan menganalisa data LK PWON dari tahun 2009 – 2020. Catatan khusus harus diberikan pada tahun 2014, di mana di tahun tersebut terjadi peningkatan Laba Bersih yang sangat signifikan lebih dari 100%. Penulis menemukan catatan berikut ini di LK PWON tahun 2014.

Kenaikan laba bersih terutama disebabkan oleh keuntungan pembelian PT Pakuwon Permai dengan diskon dan keuntungan investasi yang dimiliki sebelumnya di PT Centrum Utama Prima sebesar Rp 1.120 miliar.

Laba komprehensif di luar kedua keuntungan tersebut di atas adalah sebesar Rp 1.477 miliar naik 30% dari 2013, akibat adanya kenaikan di recurring revenue dan development revenue.

PWON, AR 2014

Melihat Incoment Statement PWON, terlihat jelas bahwa PWON merupakan tipe growth company, bahkan bisa dibilang pertumbuhan PWON selama periode 10 tahun dari tahun 2009 – 2019 cukup luar biasa. Dalam periode tersebut, pertumbuhan Pendapatan, Laba Kotor, Laba Usaha, dan Laba Bersih kompak menunjukkan CAGR growth di atas 20%. CAGR Pendapatan pada periode tersebut adalah sebesar 26.31%; CAGR Laba Kotor berada di angka 31.47%; CAGR Laba Usaha dan Laba Bersih berada di angka 32.62% dan 36.25%.

Tahun pandemi tentunya sangat memukul PWON dengan adanya pembatasan sosial oleh pemerintah. Di tahun 2020, penurunan Pendapatan tercatat sebesar -44.78%, serta laba bersih turun sebesar -65.46%.

Pendapatan, Laba Kotor, Laba Usaha, Laba Bersih PWON 2009 - 2020

Dilihat dari naik turunnya selisih dari Pendapatan dan Laba dengan tahun sebelumnya, kita dapat melihat karakteristik PWON sebagai cyclical company, seperti yang terlihat dari chart di bawah ini.

Naik Turun Pendapatan dan Laba PWON dibandingkan tahun sebelumnya

Gambar di atas menunjukkan persentase kenaikan Pendapatan, Laba Kotor, Laba Usaha, dan Laba Bersih PWON dari tahun 2010 – 2020. Walapun terus mengalami pertumbuhan, namun besarnya pertumbuhan setiap tahunnya mengalami persentase naik-turun yang mengikuti sebuah siklus.

Seperti di tahun 2011, walaupun secara umum Pendapatan dan Laba naik, namun persentase kenaikannya relatif lebih rendah dari tahun sebelumnya, sebelum kemudian kembali naik di tahun 2012. Setelah itu, persentase pertumbuhan Pendapatan dan Laba terus mengalami penurunan, sampai akhirnya mencapai titik terendah di tahun 2016. Tahun 2017 dan 2018, kembali tumbuh sebelum akhirnya nyungsep di tahun 2019, dan dihajar pandemi di tahun 2020.

Bagaimana dengan margin usahanya? Walaupun bersifat siklikal, efisiensi dan kinerja manajemen sepertinya cukup baik, sehingga secara rata-rata dalam 10 tahun margin usaha PWON berada di angka yang sangat baik. Gross Margin secara rata-rata berada di angka 53.35%; sedangkan Operating Margin, dan Net Profit Margin masing-masing berada di angka rata-rata sebesar 44.72% dan 32.97%.

Margin Usaha PWON periode 2009 - 2020

Cashflow

Secara umum, Operating Cashflow PWON dari tahun ke tahun selalu positif. Naik-turunnya Operating Cashflow menunjukkan trend yang hampir sama dengan naik-turunnya Pendapatan.

Operating Cashflow PWON

Dari segi Free Cashflow pun, performa PWON masih baik. Free Cashflow dari tahun ke tahun selalu menunjukkan angka positif (kecuali tahun 2015). Artinya bahwa sebagai perusahaan properti yang cenderung padat modal (karena harus terus melakukan pembangunan properti baru), PWON masih tetap dapat menghasilkan cashflow yang positif.

Free Cashflow PWON
Free Cashflow PWON

Analisa Kualitatif

Segmen Bisnis

PWON membagi bisnisnya ke dalam tiga segmen yaitu: pengusahaan pusat perkantoran dan perbelanjaan, real estat, dan perhotelan.

Untuk segmen pusat perbelanjaan, PWON telah berhasil mengembangkan luas pusat perbelanjaan yang dikelolanya dari seluas 333,000 m2 di tahun 2013 menjadi seluas 776,000 m2 di akhir tahun 2020 (CAGR = 12.85%%). Adapun pusat perbelanjaan yang dikelola oleh PWON meliputi Kota Kasablanka, Gandaria City, dan Blok M Plaza di Jakarta; Tunjungan Plaza, Pakuwon Mall, Pakuwon Trade Center, Royal Plaza, dan Pakuwon City Mall di Surabaya, serta Hartono Mall Yogyakarta dan Hartono Mall Solo. Mall Pakuwon Surabaya dan Tunjungan Plaza merupakan salah dua mall terbesar di Indonesia.

Untuk area perkantoran, PWON telah memiliki total luas gedung perkantoran yang dikelola sebesar 159.000 m2, yaitu Kota Kasablanka Office 88, Prudential Tower, Pakuwon Tower, dan Gandaria Tower di Jakarta; serta Pakuwon Center dan Pakuwon Tower di Surabaya.

Untuk segmen hotel, PWON saat ini mengoperasikan beberapa properti hotel dan servis apartemen yaitu Sheraton Grand Jakarta dan Somerset Berlian di Jakarta; Sheraton Surabaya, Four Points Surabaya, Four Points Pakuwon, The Westin Surabaya, dan Ascott Waterplace di Surabaya; serta Marriot Hotel Yogyakarta.

Untuk segmen real-estat, PWON fokus pada pengembangan kawasan superblock, di antaranya Kota Kasablanka, Gandaria City, Pakuwon Residences Bekasi, Tunjungan City, Pakuwon City, dan lain-lain.

Pendapatan Per Segmen

Dua segmen pertama yaitu Pengusahaan Pusat Perkantoran dan Perbelanjaan, dan Real Estat, merupakan penyumbang pendapatan terbesar dengan rata-rata kontribusi lebih dari 90% setiap tahunnya. Antara segmen pertama dan kedua, saling saling-menyalip dalam hal kontribusi terhadap total pendapatan, tergantung siklus industri properti itu sendiri. Namun demikian, secara rata-rata 5 tahun dan 10 tahun terakhir, segmen real-estat memiliki kontribusi rata-rata terbesar dengan jumlah sebesar 49.82% (5Y) dan 50.45% (10Y).

Secara CAGR 10 tahun (2009 – 2019) segmen real-estat menjadi jawara dengan nilai CAGR pertumbuhan sebesar 28.87%, disusul oleh segmen pusat perkantoran dan perbelanjaan dengan CAGR sebesar 25.33%, dan terakhir perhotelan dengan CAGR sebesar 17.49%. Namun demikian, dengan periode waktu yang lebih pendek 5 tahun (2014 – 2019), ternyata perhotelan menjadi segmen dengan pertumbuhan paling pesat 5 tahun terakhir dengan nilai CAGR sebesar 25.57%; disusul oleh pusat perkantoran dan perbelanjaan (CAGR = 14.21%), serta real estat (CAGR = 11%).

Pendapatan Segmen Bisnis PWON
Pendapatan Segmen Bisnis PWON

Kontribusi masing-masing segmen terhadap pendapatan dapat dilihat pada grafik di bawah ini.

Persentase Segmen PWON Terhadap Pendapatan
Persentase Segmen PWON Terhadap Pendapatan

Dari grafik di atas, terlihat bahwa ketika siklus industri properti sedang membaik, pendapatan dari sektor real-estat memberikan pendapatan lebih tinggi dari segmen Pusat Perkantoran dan Perbelanjaan. Sebaliknya, segmen Pusat Perkantoran dan Perbelanjaan memberikan kontribusi yang lebih baik ketika siklus properti mengalami penurunan (misal tahun 2009 dan 2016).

Recurring Income

Recurring Income adalah jenis pendapatan perusahaan properti yang sifatnya berulang. Pendapatan ini umumnya didapatkan dari segmen usaha penyewaan properti dan sejenisnya. Dalam kasus PWON, recurring income didapat dari segmen Pusat Perkantoran dan Perbelanjaan dan segmen Perhotelan.

PWON adalah perusahaan properti dengan recurring income terbesar di Indonesia di mana secara rata-rata selama 10 tahun terakhir, hampir setengah dari pendapatan PWON berasal dari recurring income. Di tahun 2019, recurring income menyumbang sebesar 51.4% dari total pendapatan.

Di tahun 2020 sendiri, recurring income berada di angka 57.95%. Hal ini dapat dipahami sebab dengan adanya pandemi Covid-19, tentunya masyarakat sangat berhati-hati dalam melakukan pembelian properti dan komitmen konsumsi dengan pembiayaan yang bersifat jangka panjang.

Jika dilihat secara pertumbuhan, dalam periode 5 tahun terakhir (2014 – 2019), recurring income PWON justru memiliki pertumbuhan yang lebih baik daripada pendapatan real-estat, di mana pendapatan dari segmen recurring memiliki laju pertumbuhan dengan CAGR sebesar 15.43%.

Recurring vs Non-Recurring Income PWON
Recurring vs Non-Recurring Income PWON

Mengapa recurring income menjadi penting?

Well, recurring income menawarkan sumber pendapatan yang lebih pasti dibandingkan dengan segmen real-estat yang sangat dipengaruhi oleh naik-turunnya siklus industri properti. Dengan stabilitas cash inflow yang lebih stabil, perusahaan tentunya dapat merencanakan kegiatan bisnisnya dengan lebih baik.

Land Bank

Saat ini PWON memiliki Land Bank seluas 464.3 hektar. Dari total luas tersebut, hanya 5.4% terletak di kota Jakarta, sedangkan sisanya terletak di daerah Surabaya. Menurut perusahaan, setidaknya masih akan tersedia lahan yang cukup untuk pengembangan selama 10 tahun ke depan.

Daftar Land Bank PWON berikut penulis ambil dari Corporate Update perusahaan per Q1 2021.

Land Banks PWON per Q1 2021
Land Banks PWON per Q1 2021

Akuisisi

Pada akhir tahun 2020, PWON melakukan setidaknya tiga akusisi aset properti yaitu dua mall (Hartono Mall Yogyakarta dan Solo), serta 1 hotel (Marriot Yogyakarta). Luar biasanya, akusisi ini dilakukan di tengah pandemi dan dengan menggunakan kas internal perusahaan.

Akusisi yang dilakukan menunjukkan bahwa setidaknya saat ini perusahaan berada pada kondisi keuangan yang baik. Melakukan aksi korporasi anorganik di tengah resesi akibat pandemi, tentu harus dilakukan dengan perhitungan yang baik.

Selain itu, lokasi aset properti yang berada di Solo dan Yogyakarta, berarti perusahaan telah mulai memikirkan langkah ekspansi di luar Surabaya dan Jakarta.

Valuasi

Nilai Intrinsik

Dengan menggunakan cara yang saham untuk menghitung Nilai Intrinsik Saham EKAD, penulis mendapati bahwa untuk PWON berada di rentang harga IDR 1,193 – IDR 1,397 (PER 15x – 17.96x). Dengan harga ketika tulisan ini dibuat yaitu di harga IDR 462, maka setidaknya tersedia margin of safety sebesar 61%.

Tentunya kita harus hati-hati menerima hasil perhitungan dengan cara seperti ini, sebab PWON merupakan perusahaan properti yang bisnisnya cenderung siklikal.

PER

Kalau menggunakan analisa PER, maka saat ini tentunya PER PWON menjadi sangat tinggi karena berkurangnya profit akibat situasi pandemi. Saat ini menurut penulis, menggunakan PER sebagai dasar evaluasi adalah tidak tepat.

PER PWON 10 Tahun Terakhir
PER PWON 10 Tahun Terakhir

PBV

Dari segi valuasi PBV, terlihat bahwa nilai PBV PWON memiliki trend menurun, walaupun di sela-selanya mengalami kenaikan layaknya sebuah siklus. Menurut penulis, hal ini karena tingkat apresiasi investor terhadap saham PWON tidak berbanding lurus dengan pertumbuhan nilai ekuitasnya. Artinya kecepatan pertumbuhan nilai saham PWON tidak serta merta membuat para pelaku pasar menghargai mahal sahamnya.

Mengapa demikian? Terus terang penulis tidak tahu.

Anyway, jika melihat trend PBV saat ini, PWON berada di bawah rata standar deviasinya. Apakah hal ini berarti bahwa harga saham sedang berada di harga yang murah? Penulis kembalikan kepada masing-masing pembaca. Jika pembaca merasa bahwa nilai buku yang tertulis di laporan keuangan secara akurat merefleksikan nilai perusahaan, boleh jadi pembaca beranggapan bahwa harga saham PWON saat ini sedang murah.

PBV PWON 10 Tahun Terakhir
PBV PWON 10 Tahun Terakhir

Valuasi RNAV

Penulis menemukan satu video dari Youtuber Kefas Evander yang kebetulan membahas valuasi saham PWON dengan menggunakan metode RNAV. Penulis tampilkan videonya di sini karena menurut penulis perhitungan dengan menggunakan metode RNAV ini bisa menjadi salah satu alternatif yang baik sebelum mengambil keputusan berinvestasi di PWON.

Kesimpulan

Ada beberapa kesimpulan yang dapat diambil dari analisa yang telah dilakukan di atas:

  1. PWON adalah perusahaan yang baik. Dari tahun 2009 – 2019, PWON mampu menumbuhkan asetnya dengan CAGR sebesar 22.33%; serta menumbuhkan ekuitasnya dengan CAGR sebesar 30.68%. Dari segi utang, PWON mampu mengelola tingkat utangnya dengan baik, sehingga memiliki trend yang menurun dari sebesar 179.05% di tahun 2009 menjadi hanya sebesar 44.21% saja di tahun 2019.
  2. Dari segi profitabilitas, PWON mampu menjaga profit margin yang tinggi. Rata-rata Gross Profit Margin, Operating Profit Margin, dan Net Profit margin selama 10 tahun terakhir, masing-masing berada di angka 54.77%, 46.11%, dan 34.05% (exclude tahun 2020 – karena pandemi).
  3. Industri properti yang bersifat siklikal tentunya mempengaruhi kinerja PWON. Namun demikian, pengaruhnya adalah bahwa pertumbuhan profit perusahaan cenderung lebih sedikit ketika market sedang lesu. Catat: pertumbuhan. Artinya walaupun industri sedang dalam situasi yang kurang mendukung, perusahaan masih tetap profit – namun dengan persentase kenaikan yang lebih kecil.
  4. Strategi PWON yang mengoptimalkan keseimbangan antara pendapatan recurring dengan non-recurring agaknya berdampak pada point nomor 3 di atas. Besarnya pendapatan recurring PWON, berimbas pada konsistensi arus kas masuk bagi perusahaan, sehingga dapat lebih meminimalkan berkurangnya pendapatan ketika sektor properti sedang lesu.
  5. PWON memiliki portolio properti yang baik. Setidaknya dua buah mall yang dikelola PWON adalah salah dua mall terbesar di Indonesia. Selama masyarakat urban Indonesia masih suka nge-mall, revenue PWON akan tetap terjaga di masa depan.
  6. Dari segi valuasi, PER saat ini berada di angka yang tinggi diakibatkan oleh pandemi Covid-19 sehingga profit perusahaan menurun. Dari segi PBV, saat ini PWON berada di valuasi yang cukup rendah, namun hal ini sepertinya disebabkan oleh nilai ekuitas PWON yang naik cukup pesat.
  7. Dari segi valuasi nilai intrinsik sederhana, PWON menawarkan margin of safety sebesar 61%. Namun tentu penggunaan perhitungan nilai intrinsik sederhana ini tidak serta merta dapat dijadikan dasar pengambilan keputusan – sebab sifat industri properti yang siklikal.

Jadi, apakah PWON layak dimasukkan ke dalam portfolio?

Menurut penulis ada beberapa hal yang cukup menarik dari PWON:

  1. Pertumbuhan aset dan ekuitas yang baik.
  2. Utang yang cenderung menurun.
  3. Portfolio properti yang baik.
  4. Recurring income yang besar.

Kondisi pandemi saat ini, menawarkan peluang yang baik untuk mempertimbangkan investasi di emiten-emiten properti. Kondisi pandemi Covid-19 menyebabkan pendapatan sektor properti menjadi seret, ikut menyeret turun harga-harga saham di sektor ini. Seperti yang sudah-sudah, habis resesi, terbitlah economic boom.

Sektor properti tentunya menjadi salah satu sektor yang seksi, ketika resesi ini berakhir. PWON sebagai salah satu emiten properti dengan kondisi fundamental yang baik, sepertinya layak untuk dipertimbangkan.

Demikian, semoga bermanfaat!