Analisa Fundamental PT Puradelta Lestari Tbk (DMAS)

PT Puradelta Lestari Tbk (DMAS) didirikan pada tahun 1993 merupakan salah satu pengembang kawasan industri terkemuka di Indonesia. Perusahaan ini tergabung dalam grup usaha Sinarmas melalui Sinarmas Land.

Pada tahun 1996, perusahaan berubah menjadi perusahaan penanaman modal asing ditandai dengan masuknya Sojitz Corporation sebagai pemegang saham perusahaan.

DMAS adalah pengelola kawasan industri Kota Deltamas, sebuah proyek pengembangan properti besar di atas 3.200 hektar tanah di Cikarang Pusat, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat dengan akses langsung ke jalan tol Jakarta-Cikampek.

Logo DMAS. Sumber: AR DMAS 2021.
Logo DMAS. Sumber: AR DMAS 2021.

Analisa Fundamental

Balance Sheet

Dari segi aset, DMAS menunjukkan trend penurunan nilai aset dari tahun 2015. Hal ini bisa dipahami, sebab bisnis DMAS adalah berjualan aset terutama berupa properti dan tanah. Di tahun 2021, nilai aset DMAS adalah sebesar IDR 6.1 triliun.

Dari segi landbank, sampai dengan tahun 2021, DMAS memiliki tanah seluas 1,163 hektar yang terbagi 815 hektar tanah sedang dikembangkan, sedangkan sisanya seluas 349 hektar berstatus belum dikembangkan.

Untuk tingkat utang, kinerja DMAS cukup baik. Secara rata-rata lima tahun terakhir sampai dengan 2021, DMAS memiliki rata-rata Debt to Asset Ratio (DAR) di angka 11.14%, dan Debt to Equity Ratio (DER) di angka 11.92%. Di tahun 2021 sendiri, nilai DAR dan DER DMAS masing-masing berada di angka 16.11% dan 22.22%.

Jika dilihat lebih detail, utang DMAS adalah utang-utang terkait dengan operasional seperti liabilitas kontrak, uang muka, sewa, dan lain-lain; bukan merupakan utang yang berasal dari pendanaan pihak ketiga seperti bank dan lain-lain.

Income Statement

Pendapatan DMAS dari tahun 2012 sampai dengan 2021, menunjukkan trend naik-turun selayaknya perusahaan-perusahaan properti lainnya yang mana kinerjanya berdasarkan siklus (perusahaan siklikal).

Sepanjang tahun 2012-2021, tercatat kinerja DMAS mengalami siklus yang baik di tahun 2015, 2019, dan 2020. Di tahun-tahun tersebut, DMAS mencatatkan penjualan di atas IDR 2 triliun yaitu sebesar IDR 2,286 milyar di tahun 2015, IDR 2,650 milyar di tahun 2019, dan IDR 2,629 milyar di tahun 2020. Laba bersih di tahun-tahun tersebut juga mengalami peningkatan, di mana di tahun-tahun tersebut secara rata-rata DMAS mencatatkan laba bersih di atas IDR 1 triliun.

Pendapatan, Laba Kotor, Laba Usaha and Laba Bersih DMAS 2012 - 2021
Pendapatan, Laba Kotor, Laba Usaha and Laba Bersih DMAS 2012 – 2021

Dari segi profitabilitas, bisa dibilang DMAS adalah mesin pencetak uang yang baik. Secara rata-rata lima tahun terakhir, Gross Profit Margin (GPM) berada di angka 58.65%, Operating Profit Margin (OPM) berada di angka 45.95%, dan Net Profit Margin (NPM) berada di angka 49.66%. Di tahun 2021 sendiri, GPM berada di angka 58.78%, OPM berada di angka 46.15%, dan NPM berada di angka 49.62%.

GPM, OPM, dan NPM DMAS 2012 - 2021
GPM, OPM, dan NPM DMAS 2012 – 2021

Yang menarik adalah, NPM DMAS rata-rata berada di atas OPM. Ternyata, hal ini paling banyak diakibatkan oleh usaha pengelolaan lingkungan dan air bersih di lingkungan properti yang dikelola oleh DMAS. Di tahun 2021 sendiri, profit dari kegiatan tersebut senilai IDR 80.2 miliar.

Cashflow

Kemampuan DMAS mencetak uang juga tercermin dari cashflow DMAS. Secara umum, dalam sepuluh tahun terakhir, Operating Cashflow DMAS selalu positif, bahkan bernilai triliunan. Setidaknya di tahun 2020 dan 2019, Operating Cashflow yang dihasilkan DMAS masing-masing berjumlah IDR 2.9 triliun dan IDR 1.9 triliun. Di tahun 2021 sendiri Operating Cashflow yang dihasilkan menurun cukup drastis ke angka IDR 123 miliar, disebabkan oleh pandemi Covid-19.

Yang menarik, sebagai perusahaan properti, DMAS tidak terlalu boros Capex. Nilai Capex DMAS dalam sepuluh tahun terakhir selalu berada di bawah IDR 100 miliar.

Analisa Kualitatif

Segmen Bisnis

Di dalam laporan keuangannya, DMAS membagi segmen usaha ke dalam tiga segmen yaitu Properti, Hotel, dan Lain-lain. Di antara ketiga segmen tersebut, segmen properti menyumbang hampir sebagian besar pendapatan (rata-rata 96.28% dalam lima tahun terakhir), diikuti oleh segmen lain-lain, dan segmen hotel.

Pendapatan segmen lain-lain meliputi pengelolaan air dan fasilitas lingkungan untuk penghuni/tenant di lingkuran Kota Deltamas yang dikelola DMAS. Segmen ini merupakan segmen dengan profitabilitas tertinggi (dengan profit margin rata-rata lima tahun terakhir sebesar 67.24%). Namun segmen ini hanya berkontribusi secara rata-rata sebesar 2.84%.

Dari segi produk dan layanan, usaha DMAS bisa dikategorikan sebagai berikut: Pengembangan Kawasan Industri, Pengembangan Kawasan Komersial, Pengembangan Kawasan Hunian, Layanan Sewa, dan Hotel.

Kawasan Industri

Menurut Annual Report DMAS 2021, kawasan industri DMAS menempati sekitar 2,150 hektar lahan (68% dari total area pengembangan). Terdapat dua konsep pengembangan kawasan ini yaitu Greenland Batavia, merupakan kawasan seluas 74 hektar yang didedikasikan untuk industri ringan. Kawasan ini saat ini telah habis terjual.

Konsep kedua, adalah pengembangan kawasan industri Greenland Internasional Industrial Center (GIIC), yang menempati lahan seluas 2,000 hektar. GIIC bisa dibilang sebagai kawasan industri premium. Kawasan ini dilengkapi oleh infrastruktur-infrastruktur penunjang seperti kualitas listrik premium dari PLN, fasilitas pengelolaan air bersih dan limbah, pasokan gas dari PT Perusahaan Gas Negara, dan fasilitas kabel serat optik. Menurut perusahaan hal ini dilakukan untuk menangkap peluang dari trend baru industri data center yang mulai masuk ke Indonesia.

Sebagai respon atas tumbuhnya permintaan lahan industri dari sektor teknologi digital, di tahun 2021 kami telah melakukan konversi atas sekitar 300 hektar area komersial dan perumahan untuk pengembangan zona industri baru yang dikhususkan bagi sektor-sektor baru yang saat ini sedang berkembang.

Zona industri baru ini dilengkapi dengan pasokan listrik yang handal, serta akses fasilitas serat optik privat yang menawarkan keamanan data terbaik kepada para pelanggan data center.

DMAS, AR 2021

Kawasan Komersial dan Hunian

Kawasan komersial menempati lahan seluas bruto 679 hektar (sekitar 21% dari total area pengembangan Kota Deltamas). Pengembangan kawasan ini dilakukan ke dalam tiga kategori yaitu: a) pusat komersial untuk cluster ruko, pusat perbelanjaan, hotel dan apartement; b) pusat pendidikan; c) kawasan komersial di dekat Pusat Pemerintahan Kabupaten Bekasi.

Kawasan hunian menempati lahan seluas 357 hektar atau sekitar 11% dari total area pengembangan Kota Deltamas. Kawasan ini digunakan untuk pengembangan cluster perumahan, yang didukung dengan fasilitas olahraga dan rekreasi, layanan keamanan 24 jam, dan salah satu pengelolaan kawasan yang terbaik.

Layanan Sewa dan Hotel

Selain pengembangan lahan untuk dijual, DMAS juga mengoperasikan tujuh unit pabrik sewa di kawasan industri dan fasilitas pendidikan di kawasan komersial. Properti-properti yang disewakan ini, diharapkan dapat memberikan pendapatan berulang bagi perusahaan di masa depan.

DMAS juga memiliki hotel Le Premier. Hotel dengan fasilitas 76 kamar ini memiliki lokasi yang strategis dan dekat dengan Pusat Pemerintahan Kabupaten Bekasi. Hotel ini memiliki fasilitas-fasilitas seperti ruang pertemuan, kolam renang, sauna dan fasilitas kebugaran, layanan antar-jemput, serta staf hotel yang dapat berbahasa Jepang.

Recurring Income

Dengan fokus bisnis DMAS menjual properti di kawasan industri, komersial, dan hunian, pendapatan berulang (recurring income) DMAS tidak terlalu signifikan. Sumber recurring income DMAS di antaranya berasal dari penyewaan properti pabrik sewa, serta pengelolaan air dan fasilitas lingkungan.

Pemegang Saham

Pengendali akhir DMAS adalah kelompok usaha Sinarmas melalui PT Sumber Arusmulia yang dimiliki 100% oleh Sinarmas Land. Kepemilikan saham DMAS oleh grup Sinarmas adalah sebesar 57.28%. Selain itu, DMAS juga dimiliki oleh Sojitz Corporation dengan kepemilikan sebesar 25%. Sisanya sebanyak 17.72% merupakan kepemilikan publik.

Sojitzz Corporation sendiri adalah perusahaan konglomerasi asal Jepang. Menurut Wikipedia, perusahaan ini memiliki 440 anak perusahaan dan perusahaan-perusahaan afiliasi di Jepang dan seluruh dunia.

Dividen

DMAS adalah salah satu emiten di BEI yang rajin membagikan dividen. Bahkan di tahun 2017, DMAS membagikan dividen sebanyak tiga kali. Dividen yield DMAS juga bisa dibilang cukup tinggi, yaitu setidaknya berada di angka 4% – 5%.

Valuasi

Nilai Intrinsik

Karena karakteristik dari bisnis DMAS yang bersifat naik turun, perhitungan nilai intrinsik dengan metode seperti perhitungan nilai intrinsik UNVR tidak dapat dilakukan. Oleh karena itu, pilihan lainnya adalah dengan melihat nilai PER dan PBV.

PER

Ketika artikel ini ditulis, nilai PER DMAS berada di angka 11.46x. Angka ini sedikit lebih kecil dari standar deviasi sepuluh tahun terakhir di angka 12.79x. Sekilas harga saham DMAS bisa dikatakan sedikit lebih murah.

Grafik PER DMAS Sepuluh Tahun Terakhir
Grafik PER DMAS Sepuluh Tahun Terakhir

PBV

Ketika artikel ini ditulis, nilai PBV DMAS berada di angka 1.53x. Angka ini sedikit lebih kecil dari standar deviasi sepuluh tahun terakhir di angka 1.56x. Sama seperti harga saham berdasarkan PER, dilihat dari PBV saat ini saham DMAS bisa dikatakan sedikit lebih murah.

Grafik PBV DMAS Sepuluh Tahun Terakhir
Grafik PBV DMAS Sepuluh Tahun Terakhir

Kesimpulan

Beberapa kesimpulan dari analisa di atas adalah sebagai berikut:

  1. Sebagai perusahaan pengembang kawasan industri, pendapatan DMAS terutama dihasilkan dari penjualan lahan properti untuk perusahaan-perusahaan. Di samping itu, DMAS juga memperoleh pendapatan usahanya dari penjualan ruko dan rumah tinggal di dalam kawasan industri tersebut.
  2. Pendapatan DMAS bersifat naik turun selayaknya perusahaan siklikal.
  3. Nilai aset DMAS terus berkurang dari tahun ke tahun. Hal ini disebabkan oleh semakin berkurangnya lahan yang dimiliki DMAS seiring pengembangan dan penjualan lahan yang dilakukan.
  4. Dari segi profitabilitas, DMAS tergolong sangat baik, di mana rata-rata NPM 5 tahun terakhir mencapai hampir 50%. Selain itu, operating cashflow yang dihasilkan cenderung positif.
  5. DMAS tidak memiliki hutang yang berasal dari pendanaan pihak ketiga (which is very good).
  6. Recurring income DMAS berasal dari sewa properti (pabrik), pemeliharaan fasilitas, dan hotel. Jumlahnya tidak signifikan.
  7. Dari segi PER dan PBV, DMAS berada sedikit di bawah rata-rata standar deviasinya. Bisa dikatakan saat ini DMAS sedang berada di rentang harga wajarnya.

Secara umum, DMAS adalah perusahaan yang baik. Sebagai perusahaan properti, DMAS memiliki profitabilitas yang baik dan utang yang kecil – alias fundamental perusahaan sangat baik. Namun harus diingat bahwa DMAS adalah perusahaan siklikal.

Apakah saat ini adalah saat yang baik untuk mengoleksi DMAS? Mungkin saja.

Saat ini Indonesia sedang memasuki transisi ke endemi Covid-19, di mana diharapkan iklim usaha akan semakin baik. Membaiknya iklim usaha di akan membuka peluang bagi industri untuk melakukan ekspansi. Hal ini tentunya akan membuka peluang bagi DMAS untuk menggenjot penjualan di kawasan industri kelolaannya.

Namun mengingat valuasinya yang masih wajar (belum undervalue banget), mungkin bisa dipertimbangkan untuk masuk sedikit demi sedikit dan menyediakan amunisi untuk melakukan average down ketika harganya turun.

Kira-kira demikian.